Как узнать реальную стоимость квартиры ?

Мало кому удается прожить всю жизнь в одной квартире. Женитьба, появление детей, развод, новый брак — все это может стать причиной смены жилья. В социалистическом прошлом в таких случаях затевали обмен, при этом ценность квартиры в денежном эквиваленте особой роли не играла. Сейчас же все упирается в цену. Но как ее определить?

9-3Рисунок: Полина Васильева

Как россияне привыкали к торговле недвижимостью

С 1992 года началась массовая приватизация недвижимости, актуальным стало понятие «стоимость квартиры». В 90-е годы цены на квартиры объявлялись в долларах. Рубль тогда дешевел ударными темпами, и пересчитывать цену квартиры каждый месяц было неудобно.  С середины «нулевых» цены на квартиры в газетах бесплатных объявлений начали объявлять в рублях. Но обычно при уточнении стоимости в переговорах фигурировала и долларовая цена.

Однако и долларовая цена на квартиру не стояла на месте. С начала 90-х до 1998-го — стремительный рост, потом обвал цен после дефолта, когда однокомнатную квартиру в Москве можно было легко купить за 17-18 тысяч долларов. После пяти лет затишья с 2003 года — снова стремительный рост вслед за ростом цены на нефть. Средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве к середине 2004 года увеличилась с 1000 до 2000 долларов. Потом последовало еще два безумных скачка цен на жилье: в 2006 году и в первой половине 2008 года. Стоимость квадратного метра московской квартиры достигла сумасшедших 6000 долларов. Кризис 2008 года обвалил цены до 4000 долларов за метр, но уже в середине 2009 года начался стабильный рост, хотя прежний рекорд побит не был. До 2014 года индекс цены на московскую недвижимость колебался возле значения 5000 долларов за метр.

Текущее положение дел на рынке

После всех неприятностей 2014 года и паники декабря, когда на рынке сметалось все — от пылесосов и холодильников до жилья, недвижимость уверенно дешевеет вслед за рублем. То есть рублевые цены стоят на месте, но долларовый индекс упал до 3500 за метр. И ситуация такова, что ожидать роста  не приходится.

Несмотря на удешевление жилья объем продаж на рынке недвижимости в 2015 году значительно упал по сравнению с 2014 и предыдущими годами. Продать квартиру стало труднее, купить — легче, но для этого надо иметь деньги.

На самом деле мы, как и в советские времена, продолжаем обмениваться жилплощадью. Просто сейчас этот обмен чуть более усложнен: вы выезжаете из своей «трешки», туда въезжают Ивановы, освобождая «двушку» для Сидоровых. Но чтобы вся цепочка пришла в движение, нужен тот, кто принесет чемодан денег — например, человек который покупает квартиру в ипотеку. Причем сейчас покупатель с деньгами обычно пытается для начала сбить цену на неприличные 10-15%, хотя при обычном состоянии рынка торг не превышает 5%.

Оценка стоимости

Итак, чтобы выставить квартиру на продажу, надо предварительно оценить ее стоимость. Как это сделать? Для начала можно просмотреть информацию о продаже аналогичных квартир в интернете. Нужно найти варианты, максимально похожие на ваш (район, количество комнат, этаж, тип дома), и узнать их стоимость.

Однако сейчас многие не совсем адекватно оценивают свои квадратные метры. Людям трудно смириться с тем, что еще год назад их жилье стоило гораздо дороже. Но все-таки определенные выводы о цене квартиры сделать можно. Далее можно воспользоваться онлайн-калькулятором расчета стоимости квартиры. Сайтов с такими калькуляторами много, но нужно учитывать что онлайн-калькуляторы размещены на сайтах риелторских агентств, поэтому «играют на понижение».

Классический способ уточнения стоимости квартиры — посоветоваться с риелтором. Но помните, что агенту выгоднее занизить стоимость вашей квартиры, нежели завысить, поскольку в этом случае его шансы продать ее и получить вознаграждение увеличиваются.

Существует еще один способ: заключить договор с оценочной компанией, которая имеет лицензию на такую деятельность. Она выдаст вам красивую бумагу, где указана стоимость вашей квартиры. Эта процедура стоит недорого, но смысл воспользоваться такими услугами есть только в том случае, если нужен документ для ипотеки, оформления наследства или в суд. Вы получите оценку не рыночной, а кадастровой стоимости, о которой мы поговорим ниже. Если вы захотите, например, заложить квартиру, то банк проведет свою экспертизу и может не согласиться с вашей справкой. Ну а в случае обычной продажи квартиры официальный документ о стоимости вам мало поможет.

Как правило, продавец квартиры поступает все-таки следующим образом: выставляет квартиру на продажу по максимальной цене, за которую есть шанс ее продать. Далее он смотрит на реакцию покупателей и постепенно опускает цену до уровня, пока квартирой не начнут интересоваться. После появления реального покупателя начинается торг. Еще раз напомним, что рынок недвижимости нынче таков, что уступка от первоначальной цены может достигать 10% и более.

Если квартиру надо продать срочно, нужно быть готовым к еще большим уступкам. Увы, при вялом рынке с тенденцией к понижению стоимости срочно продать квартиру, не потеряв в цене, невозможно — только если как-то нереально повезет. И нет гарантий того, что позже не придется продавать еще дешевле.

Все вышесказанное касалось рыночной стоимости квартиры. С 2015 года в некоторых случаях стало актуально понятие кадастровой стоимости. Теперь эта величина фигурирует в расчетах налогов при продаже, приобретении и пользовании квартирой, при оформлении ипотеки, вступлении в наследство, мене и дарении. Раньше для этого использовали инвентаризационную стоимость БТИ, которая была значительно ниже рыночной.

Кадастровая стоимость недвижимости гораздо ближе к рыночной, а вычисляется она Федеральной службой кадастра и картографии. Кадастровая стоимость не является постоянной и время от времени пересматривается. При ее определении учитывают среднюю рыночную цену квадратного метра жилья в регионе, год постройки дома и другие факторы. Узнать кадастровую стоимость своей квартиры несложно. Если официальная справка с печатью не нужна, можно сделать онлайн-запрос на сайте Росреестра и получить ответ в электронном виде, причем бесплатно. Для получения официальной справки, которая будет готова в течение недели, нужно подать запрос в Кадастровую палату. Для этого потребуется свидетельство о праве собственности на недвижимость, поэтажный план, экспликация, паспорт гражданина РФ.

Может случиться и так, что кадастровая стоимость квартиры  превышает рыночную. Для некоторых регионов это актуально. Чтобы оспорить ее, придется обратиться в суд. Пока эта мера непопулярна, поскольку зачастую овчинка выделки не стоит, но, учитывая планы государства повышать налог на недвижимость на 20% в год и фактическое падение рыночных цен на недвижимость, судебный пересчет кадастровой стоимости грозит стать обыденным явлением.

Не забывайте: если у вас дешевеет недвижимость, то она дешевеет и у вашего соседа. А если вы стали платить больше налогов, то государство становится богаче. Это ли не поводы для радости!

Алиса Орлова

23.10.15

Know­r­e­a­l­t­y.ru