Вы действительно хотите сдавать квартиру?

Почему выгода от сдачи жилья в аренду кажется больше, чем есть на самом деле? О чём стоит спросить себя, если очень хочется стать арендодателем? И о каких трудностях лучше узнать заранее?

Сейчас те, кто арендует жильё за неимением собственного, переживают нелёгкие времена. Квартиросъёмщики всего мира испытывают, в общем, схожие проблемы — во многих странах сдаваемой недвижимости недостаточно, а там, где её хватает, стоимость аренды всё равно растёт. И, согласно исследованию, проведённому Гарвардским университетом, ситуация на рынке съёмного жилья не улучшится еще как минимум десять лет. Кто-то может логично предположить, что вот оно — идеальное время прикупить квартиру и начать её сдавать, ведь вокруг так много прекрасных арендаторов, готовых отдать за жилые квадратные метры кругленькую сумму (тем более, что выбора у них всё равно нет). Но расклад не такой простой и очевидный.

 Иллюстрация: Евгения Ремизова

Ведём расчеты

Приблизительный расчёт прост: стоимость квартиры делится на сумму, которую ежемесячно планируется выручать, и в итоге получается время, за которое затраты на покупку жилья «отобьются». Но любой, кто смотрит чуть дальше своего носа, а также те, кто уже давно являются арендодателями, понимают, что это не просто приблизительный, а очень-очень приблизительный расчёт, имеющий с суровой реальностью мало общего. Даже если предположить, что квартира не нуждается в ремонте и специальной подготовке к сдаче, учтите следующие возможные и обязательные траты, а также форс-мажоры, влекущие за собой финансовые потери:

• Долгие поиски арендаторов. Даже если вы считаете, что ваша квартира идеальна, необязательно, что с вами будут солидарны те, кто ищет жильё в аренду. К тому же, вы неожиданно для себя можете оказаться капризным и долго проводить «кастинг» в поисках единственно достойного, на ваш взгляд, кандидата.
• Регулярные поломки в квартире, требующие починки или замены вещи на новую. Одно дело — пустующая квартира. Другое — квартира, в которой живут люди, пользующиеся вашей мебелью и техникой, имеющей неприятное свойство ломаться. Вы же знаете, что чужой диван сломать всегда проще, чем свой?
• Обязательная подготовка квартиры к заезду следующих жильцов. При смене арендаторов финансовые потери практически неизбежны, будьте готовы к этому. Кроме упомянутого дивана тут наверняка будут фигурировать подранный линолеум, убитая мойка и сломанная ручка, которые уже бывшие арендаторы коварно скрыли до возвращения себе страхового депозита.
• Простаивающая после выезда жильцов кварира.
• Ремонт раз в 5-7 лет. Также помните, что ремонт типа «бедненько, но чистенько» нормально воспримет лишь определённая категория арендаторов (приехавшие на заработки, студенты и т.д.), которая, как правило, имеет скромные запросы и такой же бюджет. Таким образом, решая не вкладывать деньги в первоначальный ремонт, вы тем самым чётко определяетесь со своей «целевой аудиторией», так что постарайтесь реально оценить тот финансовый максимум, которого вы можете достичь со сдачи жилья, и учитывайте это при подсчётах.

Также будьте готовы к задержкам арендной платы (квартиросъёмщики бывают разными, и совсем не факт, что вы найдете ответственного) и заложите в расчёты оплату коммунальных услуг, стоимость которых время от времени растёт, комиссионные агенту недвижимости, подыскивающему вам квартиросъёмщиков, а в идеале — и страховку квартиры.

«Покупка недвижимости для последующей сдачи в аренду — не всегда беспроигрышный вариант», — пишет Forbes, опубликовавший статью о том, что сдача жилья — дело далеко не для всех. Обслуживание такой квартиры — настоящая работа, и просчитать затраты бывает довольно сложно. Тем более, если вы в инвестиционных целях покупаете недвижимость в ипотеку (что является отдельным сложным вопросом): простая формула «арендная плата — ипотечный платеж = прибыль» тут, к сожалению, не работает.

Спросите себя

Forbes также составил список вопросов, которые должен задать себе каждый, кого посетила светлая мысль стать арендодателем:

• Насколько платежеспособны арендаторы в моём регионе? Как быстро растёт стоимость аренды?
• Насколько стабилен рынок съёмного жилья в моём регионе?
• Сколько собственных средств мне потребуется вложить, и, соответственно, насколько высокой будет заявленная мной арендная плата?
• Как долго я без ущерба для своего кармана смогу содержать квартиру, если не смогу быстро её сдать?

Если вы всё-таки решили ввязаться в это сложное дело, эксперты, специализирующиеся на инвестиционной недвижимости, советуют разработать план и следовать ему. Спросите себя:

1. Что я имею? (Сколько у меня свободных наличных денег? Сколько я готов платить ежемесячно, если «лишнего» жилья нет и рассматривается получение ипотеки? Если не рассматривается, то готов ли я взять кредит под залог уже имеющейся недвижимости для покупки новой?)
2. Какой цели в денежном эквиваленте я хочу достичь? (Достаточно ли мне так называемого пассивного дохода? Или я готов вкладывать всю полученную прибыль для получения ещё больше прибыли в дальнейшем?)
3. Что я должен сделать, чтобы достичь поставленной задачи? (Тут должен быть разработан подробный поэтапный план)
4. Как обстоят дела на рынке недвижимости? (Каков спрос? Каковы конкуренты? Исследование касаются того района и того сегмента, в котором вы планируете зарабатывать на сдаче жилья в аренду)
5. С чего начать? (Необходимо подробно продумать, что следует сделать на первом, самом масштабном этапе, включая ремонт квартиры, поиск арендаторов, взаимодействие с агентамии т.д.)

В итоге

Мы не переубеждаем. Просто предупреждаем: тщательно взвесьте все «за» и «против». И добавьте к своим подсчётам ещё один пункт: стоимость спокойствия и уверенности, что никто не позвонит вам ночью с просьбой сделать что-нибудь с прорвавшим радиатором. Поверьте, это бесценно.

Юлия Любезнова

29.03.2016