Что будет, если государство решит изъять ваш дом?

Что будет, если государство решит изъять ваш дом для своих нужд? Изучаем статью 32 ЖК РФ «Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд».

Домовладельца подстерегает много опасностей. От пожара, наводнения, урагана и кражи можно застраховаться, но есть еще одна напасть, которая никакой страховкой не лечится: участок, на котором расположен ваш дом, может понадобиться государству. Участок в таком случае изымают, строения на нем сносят. Правда, владельцу полагается компенсация — но не факт, что вам понравится ее размер.

25_11_mРисунок: Ирина Фатеева

Как власти облегчают себе жизнь

Изымать землю у владельцев государство могло и раньше, но в последние 10 лет кампании по изъятию земель приобрели массовый характер. В 2004-2006 годах — в Южном Бутово, перед саммитом АТЭС 2012 года — во Владивостоке, перед Олимпиадой 2014 года — в Сочи. Сейчас производится изъятие земельных участков в Новой Москве, при прокладке дублеров автомагистралей в Подмосковье, а также в городах, которые примут чемпионат мира по футболу 2018 года.

Для каждой из этих кампаний ранее издавался специальный законодательный акт, существенно упрощавший процедуру изъятия, прописанную в Гражданском и Земельном кодексе. Но теперь этого властям делать не надо. В конце 2014 года был принят Федеральный закон №499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ». Там как раз прописана процедура изъятия земель у собственников властями разных рангов по упрощенной схеме. С апреля 2015 года этот закон вступил в действие. В нем предусмотрено все, чтобы власти без проблем и быстро могли изъять у собственника его участок. Кстати, согласно первоначальному замыслу авторов, этот закон как раз должен был защитить собственника от произвола властей, но благодаря многочисленным доработкам и дополнениям, развернулся в обратную сторону.

Кстати, в законе речь идет не о собственнике, а о правообладателе: кроме собственников, право на компенсацию имеют арендаторы и прочие землепользователи. Вопрос лишь в том, будут ли их права соблюдены в той же степени, что и права собственника. Пока что практика предыдущих изъятий ставит это под сомнение. Хотя и в указанном законе, и в новой редакции статьи 279 ГК РФ кроме прав собственности упоминаются право постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, право аренды и пожизненного наследуемого владения участком.

 

Как это работает?

Как же происходит процесс избавления правообладателя от принадлежащей ему недвижимости? Сначала на основании генплана развития района, включающего возведение объектов государственного и местного значения, власти формируют перечень участков для изъятия. Сообщение о предстоящем изъятии публикуют в СМИ и на сайте муниципалитета, к которому относятся участки.

Далее власти проверяют документацию и оценивают участок на основании кадастровой стоимости. Затем правообладателю по почте отправляют проект соглашения. В нем указывают сроки и порядок изъятия недвижимости, цену или описание компенсации, порядок ее получения. Это письмо счастья должно быть отправлено правообладателю не позднее семи дней со дня сообщения об изъятии в СМИ. Получил правообладатель это письмо или нет — никого не волнует, время пошло. С этого момента до процедуры изъятия остается ровно три месяца. Если правообладателю повезло, и он все-таки вовремя узнал о предстоящем изъятии, то на этом этапе он может включиться в борьбу за свои интересы. Но опыт показывает, что судиться с властями, пытаясь отстоять свой участок, практически бесполезно. Это возможно лишь в том случае, когда в опубликованном перечне подлежащих изъятию участков вашего нет, и вас хотят лишить земли по ошибке — или же власти по старой привычке решили зарезервировать землицы с запасом. Теперь властям этого делать нельзя, и в этом случае закон будет на вашей стороне.

Если ваш участок действительно попал в перечень, то реально добиться лишь увеличения компенсации до более или менее адекватного размера. Полностью отстоять землю не получится.

Власти должны предложить правообладателю заключить соглашение о выкупе участка. В цену выкупа войдет рыночная стоимость земли, стоимость дома и прочих построек, затраты на переезд и обустройство на новом месте, упущенная выгода. С землей все более-менее ясно. Ее оценят по кадастровой стоимости, которая в последнее время приблизилась к рыночной.

С участком разобрались. Не так просто со всем остальным. Дома и строения должны быть зарегистрированы. Если регистрации у вас нет, то это самострой, компенсации не подлежит. Но даже если регистрация есть, то стоимость строений государственные оценщики частенько занижают процентов на 30%. Поэтому правообладатель имеет право нанять своего оценщика, благо это недорого. Оценщик учитывает цену на аналогичные дома в данном районе и дополнительные плюсы и минусы оцениваемого дома. На основании его экспертного заключения правообладатель может направить властям встречные предложения по размеру компенсации. Например, в виде протокола разногласий к соглашению о выкупе. Если дом застрахован и есть страховой договор, то логично указать цену оттуда, если она устраивает. Сумма затрат на переезд и обустройство и упущенная выгода тоже являются поводом для переговоров с властями. На переговоры правообладателю отпущено три месяца. За это время можно попытаться зарегистрировать еще не зарегистрированные строения — к счастью, дачная амнистия продлена до 2018 года, поэтому для регистрации права нужен только документ, подтверждающий владение землей. А вот делать ремонт дома, реконструкцию и т.д. смысла не имеет, поскольку это в выкупную цену не войдет.

Надо быть готовым к тому, что спор относительно размера компенсации по истечении трех месяцев в итоге будет рассматриваться в суде. Суд, в свою очередь, тоже назначит экспертизу. Задача собственника в этом случае состоит в том, чтобы в качестве эксперта-оценщика был выбран как раз его оценщик. Тогда проблем должно быть меньше.

Кстати, еще один нюанс: вообще-то кадастровая стоимость участка сейчас достаточно близка к рыночной, а в некоторых случаях даже превышает ее из-за существенного падения цен на землю в 2015 году. Но в некоторых районах и даже отдельных садоводческих товариществах она неадекватно низкая. Это плохой симптом — явный признак того, что власти положили глаз на эти участки и собираются сэкономить на компенсации.

Вообще-то компенсация владельцу участка может быть произведена как в денежной форме, так и в натуральной. То есть вместо изъятого участка с домом могут предложить аналогичный в другом месте. Но обычно власти в этом не заинтересованы. Если такое предложение и последует, то оно будет невыгодно для правообладателя. Обычно власти предпочитают расплачиваться деньгами — за исключением случаев, когда изъятый с участком дом является единственным жильем владельца участка. Тогда по закону ему обязаны предложить жилье взамен утраченного. Но тут сразу вспоминаются предолимпийские скандалы в Сочи, когда у людей изымали дома с участками в ста метрах от моря и переселяли в горные поселки. Мотивировка предельно простая: других возможностей нет, предлагаем, что можем — берите, а то и этого не будет. Не хотите? Тогда берите деньгами.

Надо понимать, что конфисковать участок властям не помешает ни отсутствие данных о собственнике в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), ни отсутствие точных границ участка, ни наличие имущественного спора о правах на землю и строения, ни несогласие собственника с размером компенсации. Соответствующие изменения были внесены и в статью 32 ЖК РФ «Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд».

Так что права-то собственник имеет, но принцип, заложенный в новом законе таков: принудительное изъятие — отдельно, спор о компенсации и прочие мелочи —  отдельно. Стало быть, землю и жилье изымут, а судиться и добиваться достойной компенсации потом еще можно очень долго.

Зато процесс изъятия существенно ускорился. Раньше по закону должен был пройти год с момента получения собственником проекта соглашения о компенсации до собственно изъятия участка, а теперь этот срок сокращен до трех месяцев плюс время на суд о принудительном изъятии и вступление решения в законную силу.

Одна из немногих хороших новостей для правообладателей — запрещено изымать участки для госнужд, если будущий объект (ЛЭП, трубопровод, дорога и т. д.) не были ранее предусмотрены в генплане поселения. Правда, и тут есть исключения. Участки могут все-таки изъять при создании заповедников и нацпарков, для выполнения международного соглашения, для выполнения работ, связанных с недропользованием, для сноса или реконструкции многоквартирного дома, признанного аварийным.

Но новый закон не допускает такого беспредела, какой был учинен в свое время в постановлении по изъятию земельных участков в Новой Москве, когда правительство Москвы дало себе право просто изъять участок в резерв из неизвестно каких соображений.

Тактика владельца изымаемого участка должна быть предельно проста: не растрачивать понапрасну силы, пытаясь отстоять свой участок и дом, а просто постараться получить за них максимальную компенсацию.

Как уже говорилось, правообладатели, не являющиеся собственниками, тоже имеют право на компенсацию. Но все-таки если существует вероятность изъятия участка в связи со строительством в «опасной близости» какого-то объекта государственного или местного значения, то желательно, конечно, озаботиться приватизацией участка заранее, до получения письма счастья о его предстоящем изъятии. Так оно как-то надежнее.

 

Участки под многоквартирными домами

Под изъятие может попасть и участок с многоквартирным домом. В этом случае в выкупную цену жилого помещения  включаются кадастровая стоимость жилого помещения, доля стоимости общего имущества в многоквартирном доме и убытки, которые понес собственник, включая затраты на пользование временным жильем, затраты на поиск нового жилья и переезд, а также, в ряде случаев, упущенная выгода. Собственнику  может быть предоставлено вместо изымаемого жилья другое жилое помещение с зачетом его стоимости, исходя из выкупной цены.

В той же статье 32 ЖК РФ регламентируются действия властей при признании  многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. В этом случае собственникам помещений в доме власти предъявляют довольно безумное требование о сносе или реконструкции за свой счет в течение шести месяцев. Если собственники все-таки умудрятся выполнить это требование, участок останется за ними, и они могут, допустим, построить на нем новый дом. Если им позволят, конечно. При невыполнении требования земельный участок и помещения в таком доме подлежат изъятию для муниципальных нужд. Что интересно, ни о какой компенсации и размере выкупной цены в этом разделе статьи закона не сказано ничего.

Но вообще-то, как показывает практика, помещения в итоге все-таки выкупаются властями у собственников по описанной выше схеме. Тем, кто жил по договору социального найма, предоставляется другое помещение по такому же договору. Конечно, в случае расселения аварийного жилья может быть множество нюансов. Ведь зачастую власти не заинтересованы побыстрее дать новое жилье жильцам аварийных домов, а иногда и вовсе не имеют такой возможности. Включен ли дом в адресную программу по переселению? Какова выкупная цена аварийного жилья? Что считать равнозначным жильем, предоставляемым взамен изымаемого? Как быть с расселением коммуналок из аварийного дома? Вопросов в этом случае масса, но это уже совсем другая история.

Алиса Орлова

4.12.15