Ипотека за чужой счёт: миф или реальность?

К ипотеке относятся по-разному. Одни считают её мучительной кабалой на всю жизнь и не стремятся с ней связываться. Для кого-то она является единственным возможным способом обзавестись собственной жилплощадью. А кто-то видит в ней реальную выгоду: взял квартиру в ипотеку, сдал её в аренду и досрочно погашаешь за счёт получаемой арендной платы. Но окупится ли такая квартира? И стоит ли вообще брать ипотечный кредит именно с такой целью? Разбираемся.

Сдаём ипотечную квартиру в аренду: насколько это законно?

В настоящее время недвижимость в ипотеку берут, например, заботливые родители с расчётом, что через 20-30 лет квартира будет чиста от долговых обязательств и спокойно отойдёт детям. Или те, кто считает квадратные метры универсальным и беспроигрышным вариантом вложения средств. И первые и вторые задумываются о возможности и законности сдачи внаем ипотечной квартиры, а также необходимости оповещения об этом кредитной организации.

07_06_16_m Иллюстрация: Ирина Фатеева

Закон «Об ипотеке» прямо говорит о том, что жильё должно использоваться по своему целевому назначению — то есть для проживания. Также в законе закреплено право на сдачу купленного в ипотеку жилья в аренду, если договором не предусмотрено иное (это важный для заёмщика нюанс). Данная процедура может происходить без согласования с банком, так что сама по себе сдача квартиры, взятой в ипотеку, нарушением не является, хотя подводные камни здесь есть (о них ниже).

Приобретение квартиры по ипотеке подразумевает, что она будет использоваться для проживания заёмщика и его семьи. В то же время, законом ограничивается использование этой квартиры в качестве источника обогащения. Другими словами, невозможно превратить ипотечную квартиру в коммерческую недвижимость и сделать из неё, например, офис или коворкинг, сдаваемый в аренду. Невозможно также переделать жильё в нежилое помещение, после чего использовать в качестве торговой точки. Для этих целей заёмщик должен воспользоваться потребительским кредитом, коммерческой ипотекой или кредитом для бизнеса.

 

Предупреди банк и сдавай спокойно

Для начала следует уточнить наличие в договоре с банком пункта о передаче купленной недвижимости в аренду. Да, существует ряд банков, которые, несмотря на законодательно разрешённую аренду, запрещают подобные манипуляции, ссылаясь как раз на фразу из Закона об ипотеке «если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке».

Почему они это делают? Всё просто. Возможность перехода квартиры в собственность банка существует до тех пор, пока заёмщик не погасит ипотеку. Собственником ипотечной квартиры всё это время числится её покупатель, но фактическим владельцем жилплощади является банк, квартира находится у него в залоге. И так как за годы сдачи квартиры и её активной эксплуатации чужими людьми состояние квартиры может заметно ухудшиться, а в случае форсмажора банку придётся её как-то сбывать, они пытаются обезопасить себя и запрещают сдачу квартиры внаём. Так что есть смысл очень внимательно изучить договор на наличие в нём пункта о запрете.

Не во всех банках, включающих пункт об аренде в свои договоры, правила строги и беспощадны. Для удобства и наглядности разделим банки, выдающие потребительские целевые займы, на две условные группы. В первую отнесем банки, которые разрешают заёмщику сдавать в аренду недвижимость, оговаривая при этом срок. От заёмщика в данном случае требуется лишь заблаговременно уведомить об этом банк или указать, что передача ипотечной квартиры в аренду необходима в связи с его бедственным финансовым положением. Только нужно объяснить, где во время аренды будет проживать сам заёмщик и его семья.

Вторую группу составляют банки, которые, вопреки законодательству, подобные операции с жилплощадью, приобретённой в аренду, проводить категорически запрещают. Кредитную организацию даже может заинтересовать визит родственников, которые приехали на несколько дней погостить на купленных квадратных метрах. Другими словами, условия получения ссуды у таких банков строжайшие. Кто-то может усомниться в том, что банки станут этим заниматься, но реалии таковы, что если вы задерживаете выплаты, работники некоторых банков могут наведаться не только к вам в гости, но и с расспросами к вашим соседям. А другие банки практикуют «рэндомные» походы по квартирам заёмщиков с проверками — и к тем, кто платит, и к тем, кто задерживает. Так что кто «выиграет» в этой лотерее, никому не известно.

Ипотечные программы, в которых изначально прописывается разрешение сдачи недвижимости внаём, могут иметь более высокие ставки.

Как показывает статистика, доля заёмщиков, взявших ипотеку и оповестивших свой банк о том, что они сдают недвижимость в аренду, не превышает 5%. Но не стоит забывать о том, что сохраняется риск, что банку станет известно о факте сокрытия аренды. И если в договоре был прописан запрет о сдаче залоговой недвижимости в найм, реакция со стороны банка будет незамедлительной.

Конечно, до применения крайних мер кредитная организация постарается найти другие методы управы на заёмщика, например, это может быть ежедневный или ежемесячный штраф вплоть до устранения нарушений. Но банк также имеет полное право потребовать выплаты всей оставшейся суммы по кредитному договору в досрочное время. В случае неисполнения заёмщиком этого требования кредитная организация может обратить взыскание на предмет залога в порядке, предусмотренном действующим законодательством, а это уже действительно большие проблемы.

Так что согласованное заранее решение с банком об аренде может лишить вас огромной головной боли. Оповестить банк возможно как в период заключения ипотечного соглашения, так и во время погашения кредита. Конечно, если главной целью покупки квартиры является сдача в аренду этого жилья и вы уже сейчас планируете туда кого-то вселить, обсудить спорный арендный вопрос с банком нужно ещё на стадии подачи заявки на ипотеку.

Как бы то ни было, проблемы с банком — это только половина увлекательной ипотечно-арендной истории, потому что сама по себе покупка жилья с целью сдавать его может оказаться не очень-то выгодным предприятием. Ипотечные программы, в которых изначально прописывается разрешение сдачи недвижимости внаём, могут иметь более высокие ставки. Или же более высоким будет первоначальный взнос. Грубо говоря, если покупать квартиру исключительно для себя и своей семьи, размер первоначального взноса будет равен 10-12%, а с целью сдачи внаём – уже 30-50%.

 

Взаимоотношение с банком

Стоит иметь в виду, что одно дело — когда частное лицо сдаёт квартиру или комнату в ней, и совсем другое — когда это целый бизнес. Во втором случае, если сдачей квартир занимается индивидуальный предприниматель или агентство, обычную ипотеку ему не дадут, и придётся оформлять коммерческую.

Работники банков признаются, что основная их задача — это обеспечение выплат кредитов в полном объёме и в срок. То есть в первую очередь, кредитная организация проверяет злостных неплательщиков, а значит, шансов, что с проверкой придут именно к вам, добропорядочному заёмщику, «втихую» сдающему квартиру, очень мало. Тем не менее, они есть. Ну, и про налоговое законодательство, подразумевающее уплату 13% от дохода за сдачу жилья, забывать не будем.

 

От Москвы до самых до окраин

Попробуем разобраться в главном: насколько доходным является этот способ вложения денег для жителей столицы и регионов?

Покупка недвижимости в ипотеку с последующей сдачей в аренду имеет смысл только в столице и крупных городах. Жильё здесь всегда пользуется спросом, так что найти новых постояльцев большого труда не составит. А вот в регионах, с учётом коммуналки и относительно низкого спроса аренды, доход, получаемый от сдачи, будет ничтожно мал. Велика вероятность, что квартира будет элементарно простаивать в ожидании достойных квартирантов, и денег, которые хотелось бы отнести в банк, она не принесёт.

Покупать недвижимость в регионах ради наживы чревато финансовыми проблемами

Возьмём для примера однокомнатную квартиру с хорошим ремонтом в районе с отличной инфраструктурой в Московской области. Сдать такую можно за 30 тысяч рублей. «Однушка» такого же качества в Краснодарском крае сдаётся за 15 тысяч, в Новгородской области – за 12. Учитывая, что в среднем за такую квартиру собственник каждый месяц относит банку более 15 тысяч рублей, покупать недвижимость ради наживы в регионах чревато финансовыми проблемами.

Простая математика показывает: в регионах в ипотеку жильё стоит брать только в том случае, если квартиранты будут исправно платить вам на руки больше той суммы, которую вы отдадите в банк. Эти «излишки» должны покрыть все коммунальные платежи и амортизацию жилья, что на практике сложно осуществимо, если только у вас не несколько квартир (такой вариант куда более жизнеспособен, о чём свидетельствует опыт «бывалых», о котором ниже). Но, есть, конечно, и иная точка зрения.

Сдача жилья внаём всегда будет беспроигрышным вариантом, поскольку квартира стоит и приносит деньги, — считают некоторые. Со временем сумма, получаемая от арендаторов, возрастёт. А уж после того, как недвижимость сработает на покрытие ипотеки, она будет работать на вас. Но, учитывая всё вышесказанное, мнение это вполне может быть оспорено.

 

Опыт

Антонина (35 лет, г. Саратов), сдаёт недвижимость в аренду для погашения ипотечного кредита в течение 1 года

Прошлым летом я расписалась со своим супругом и переехала из своей «однушки» в его «однушку». А когда мы узнали, что у нас скоро появится малыш, решили взять ипотеку и купили «трёшку» в сталинке.

С квартирой повезло: предыдущие хозяева уезжали в Прибалтику и квартиру продавали срочно и полностью меблированной. Ремонт был сделан совсем недавно, вся кухня и санузел оснащены всем необходимым. Мы с мужем переехали сюда, а две свои однокомнатные квартиры стали сдавать квартирантам, чем до сих пор абсолютно довольны. Да, квартиры мы сдаем «в чёрную», что, конечно, не совсем правильно, зато ежемесячные выплаты банку покрываем с двух квартир сполна и безболезненно — просто идеальный вариант.

Ангелина Беркут

10.06.2016

Know­r­e­a­l­t­y.ru