Сложные реалии субаренды

Драмы, которые могут разыгрываться на российском законодательном поле субаренды, по накалу страстей вполне можно сравнить с последним сезоном «Игры престолов». В списке ключевых сюжетных поворотов – запутанная система ответственных лиц и их обязательств по отношению друг к другу, риски взаимного обмана и притягательность быстрого, но нелегального обогащения.

Законы субаренды

На законодательном уровне всё выглядит вполне логично. Субаренда рассматривается Гражданским Кодексом Российской Федерации как частный случай аренды, для чего в п.2 ст. 615 разделяются понятия поднаёма и перенаёма. Поднаём, то есть собственно субаренду, осуществляет арендатор, когда с согласия арендодателя сдаёт арендованное имущество третьему лицу. Перенаёмом считается ситуация, когда арендодатель передает третьему лицу, опять-таки с согласия арендодателя, свои права и обязанности по договору аренды.

2 Иллюстрация: Полина Васильева

Кодекс четко устанавливает ответственность в процессе субаренды: ответственным по договору перед арендодателем всегда остаётся первый арендатор. Ещё одно принципиально важное ограничение – прежде чем сдавать в субаренду свои арендованные помещения, обязательно нужно проинформировать об этом своего арендодателя и получить его письменное согласие. А чтобы не упустить в процессе сложной сделки субаренды важные детали, самое пристально внимание придётся уделить договору субаренды. Любая неточность в нём может обернуться потом серьёзными недоразумениями, имущественными спорами и финансовыми претензиями.

Субаренда жилых помещений

Это весьма распространенный ход на столичных рынках недвижимости – а порой достаточно прибыльный бизнес, который безопасен для всех трех участников (собственника, арендатора и субарендатора), когда все документы оформлены в соответствии с действующим законодательством.

Каким образом сейчас работает субаренда жилых помещений и кому она выгодна? В мегаполисах квартиры и комнаты в субаренду сдают чаще всего те, кому сложно оплачивать их полную арендную стоимость, то есть, как правило, это студенты и приезжие. Сдавая в поднаём часть квартиры, такие арендаторы могут позволить себе снимать жилье в центре города и даже получать доход с разницы между субарендной и арендной платой. Другой вариант – арендовать несколько квартир в центре крупного города и сдавать их в посуточную или краткосрочную субаренду, что, по статистике, приносит даже более высокий доход, чем долгосрочная аренда.

Главное условие – законность подобной сделки и документальная согласованность её с собственником жилья. Он должен дать своё письменное согласие на конкретную субаренду либо согласовать её возможность отдельным пунктом ещё в договоре аренды. При этом сроки, на которые заключается субаренда, не могут превышать сроков договора аренды – и ответственный субарендатор должен самостоятельно убедиться в этом пункте.

Важно, что полная ответственность за сохранность и целостность имущества собственника при субаренде остается все равно за первым арендатором, то есть собственник и субарендатор напрямую не связаны друг с другом. Тем не менее, всем трём участникам процесса субаренды имеет смысл зафиксировать в договорах аренды и субаренды ответственность сторон за невыполнение условий, прописанных в договоре – это поможет быстро снять многие вопросы, если кто-то всё же окажется недобросовестным игроком.

Незаконная субаренда

Сделка субаренды будет считаться незаконной, когда арендатор, не ставя в ответственность собственника, сдает жильё третьему лицу, а сам съезжает в квартиру подешевле. Хотя при вскрытии такой ситуации на стороне собственника окажутся все юридические преимущества и возможность наказать рублём недобросовестного арендатора, лучше все-таки не пускать свою аренду на самотёк и контролировать ситуацию.

Добросовестному субарендатору перед поднаёмом стоит проверить, на каком основании арендатор снимает жильё и есть ли у него документально подтвержденное разрешение собственника на субаренду. Важное уточнение – субаренда здания или помещения, находящегося в муниципальной собственности, становится законной только после разрешения от органов муниципальной власти и появление в договоре подписей ряда чиновников.

Пожалуй, самое серьёзное наказание за незаконную субаренду ждёт тех, кто рискнёт сдать жильё незаконным мигрантам – сейчас это  наказывается уголовной ответственностью.

Субаренда нежилых помещений

При субаренде офисных или торговых помещений действует та же логика – условия договора субаренды не должны противоречить договору аренды. В договоре в интересах арендодателя четко прописать, под какие именно цели и виды работ он отдаёт в поднаём арендованное помещение.

Как и в случае с субарендой жилого помещения, здесь действует правило ответственности арендатора за вверенное ему собственником имущество. Поэтому в договор субаренды нежилых помещений имеет смысл включить пункты, связанные с детальной расшифровкой обязанностей субарендатора относительно сохранности помещений и коммуникаций.

Например, отдельным пунктом стоит обязать субарендатора восстановить за свой счёт и своими силами арендованные помещения, если они придут в аварийное состояние по его вине. Не лишним будет прописать в договоре субаренды, что субарендатор обязан по истечении срока договора передать помещения арендатору в исправном состоянии и только по акту приема-передачи – это хоть как-то защитит арендодателя, если субарендатор проявит недобросовестность и халатное отношение по отношению к арендованному имуществу.

Мария Ерохина

06.06.2016