Почему выгода от сдачи жилья в аренду кажется больше, чем есть на самом деле? О чём стоит спросить себя, если очень хочется стать арендодателем? И о каких трудностях лучше узнать заранее?
Сейчас те, кто арендует жильё за неимением собственного, переживают непростые времена. Квартиросъёмщики по всему миру сталкиваются с похожими проблемами — во многих странах сдаваемой недвижимости по-прежнему недостаточно, а стоимость аренды продолжает расти даже на фоне экономической нестабильности. В 2024 году цены на долгосрочную аренду квартир в России выросли в среднем на 17-20%, в крупнейших городах подорожание достигло 25-35%. По оценкам аналитиков рынка недвижимости, дефицит арендного жилья сохранится минимум до 2030-х годов.
Кто-то может логично предположить, что вот оно — идеальное время прикупить квартиру и начать её сдавать. Ведь вокруг так много потенциальных арендаторов, готовых платить за жилые метры значительные суммы. Но расклад не такой простой и очевидный, как кажется на первый взгляд.
Ведём расчёты
Приблизительный расчёт прост: стоимость квартиры делится на сумму ежемесячной аренды, и получается срок окупаемости. Но любой опытный арендодатель скажет, что это очень-очень приблизительный расчёт, имеющий с реальностью мало общего.
Даже если предположить, что квартира не нуждается в ремонте и специальной подготовке к сдаче, учтите следующие статьи расходов и возможные форс-мажоры:
Долгие поиски арендаторов. Даже если ваша квартира идеальна, это не значит, что вы быстро найдёте жильцов. Рынок стал более требовательным: арендаторы ищут не просто четыре стены, а комфортное пространство с качественным ремонтом, мебелью и удобной локацией. К тому же вы сами можете оказаться избирательным и долго искать «идеального» кандидата.
Регулярные поломки и износ. Пустующая квартира и квартира, где живут люди, — два совершенно разных объекта с точки зрения эксплуатации. Мебель и техника ломаются, особенно когда ими пользуются не владельцы. Холодильник, стиральная машина, бойлер, сантехника — всё это требует обслуживания и замены.
Подготовка к заезду новых жильцов. При смене арендаторов финансовые потери практически неизбежны. Царапины на паркете, пятна на обоях, изношенная сантехника, сломанная фурнитура — всё это обнаруживается после выезда, когда депозит уже возвращён.
Простой квартиры. Период между выездом одних жильцов и заездом других может затянуться на недели, а то и месяцы. В это время вы не получаете дохода, но несёте расходы.
Капитальный ремонт раз в 5–7 лет. Также помните: ремонт «бюджетно, но чисто» привлечёт только определённую категорию арендаторов — студентов, работников со скромным бюджетом. Если хотите сдавать дороже, придётся вкладываться в качественный ремонт и обстановку. Оцените реально, какую аудиторию вы можете привлечь и какой доход это принесёт.
Дополнительные расходы:
- Задержки арендной платы (не все квартиросъёмщики пунктуальны)
- Коммунальные услуги, которые постоянно дорожают
- Комиссия агентству недвижимости за поиск жильцов (обычно месячная арендная плата)
- Налоги на доход от сдачи жилья
- Страхование квартиры (в идеале)
- Юридическое сопровождение сделок
Как отмечают эксперты финансовых изданий, покупка недвижимости для последующей сдачи в аренду — не всегда беспроигрышный вариант. Обслуживание такой квартиры — настоящая работа, и просчитать все затраты бывает крайне сложно. Особенно если вы покупаете недвижимость в ипотеку: простая формула «арендная плата минус ипотечный платёж = прибыль» здесь не работает.
Спросите себя
Прежде чем становиться арендодателем, ответьте себе на ключевые вопросы:
О рынке:
- Насколько платёжеспособны арендаторы в моём регионе? Как быстро растёт стоимость аренды?
- Насколько стабилен рынок съёмного жилья? Есть ли сезонность спроса?
- Каков уровень конкуренции? Много ли похожих предложений?
О финансах:
- Сколько собственных средств мне потребуется вложить на старте?
- Какую арендную плату я реально смогу установить?
- Как долго я смогу содержать квартиру без ущерба для бюджета, если не найду арендаторов быстро?
- Готов ли я к тому, что окупаемость может растянуться на 15–20 лет вместо расчётных 10?
О стратегии:
Если вы всё-таки решили заняться арендным бизнесом, эксперты по инвестиционной недвижимости советуют разработать чёткий план:
☑ Что я имею? Сколько свободных средств? Готов ли брать ипотеку? Рассматриваю ли кредит под залог имеющегося жилья?
☑ Какой цели хочу достичь? Нужен пассивный доход для текущих нужд? Или готов реинвестировать прибыль для масштабирования бизнеса?
☑ Что нужно сделать для достижения цели? Здесь необходим подробный поэтапный план с конкретными сроками и суммами.
☑ Как обстоят дела на рынке? Изучите спрос, конкурентов, среднюю стоимость аренды именно в том районе и сегменте, где планируете работать.
☑ С чего начать? Продумайте первый этап: ремонт, обстановку, поиск арендаторов, работу с агентствами, юридическое оформление.
Выводы
Мы не отговариваем от идеи сдавать квартиру. Просто предупреждаем: тщательно взвесьте все «за» и «против». И добавьте к расчётам ещё один важный пункт — стоимость вашего спокойствия.
Готовы ли вы к звонкам в любое время суток по поводу протечки, сломанного замка или конфликтов с соседями? Хотите ли заниматься поиском новых жильцов каждые год-два? Есть ли у вас время и нервы на решение бытовых проблем чужих людей?
Если ответы положительные, и вы подготовлены финансово — это может стать хорошим источником дохода. Только помните: это именно бизнес, требующий вложений, усилий и постоянного внимания. А не волшебная кнопка «получать деньги, ничего не делая».
Юлия Любезнова