Что делать, если застройщик сдаёт квартиру с недоделками?

Покупка жилья в строящемся доме – дело рискованное. Но для большинства дольщиков всё-таки наступает счастливый день, когда застройщик предлагает им принять готовую квартиру. И это значит, что скоро её можно будет оформить в собственность, сделать ремонт и жить. Но радость может быть омрачена существенными недоделками. Как правильно принять квартиру? Что делать при обнаружении дефектов?

Не пропустите срок принятия квартиры от застройщика

Напомним, что до того, как застройщик передаст квартиру дольщику, дом принимает Госкомиссия и даёт разрешение на его ввод в эксплуатацию, после чего застройщик в течение нескольких месяцев оформляет всю необходимую для этого документацию. Если процесс затягивается, значит, что-то пошло не так, и можно начинать волноваться.

428351945_2eb66ae57e_z Photo: Gui Carvalho

Но в большинстве случаев в период до полугода застройщик по телефону или заказным письмом уведомляет дольщика о том, что готов передать квартиру. Получив уведомление, дольщик должен начать приёмку квартиры не позже чем через семь рабочих дней. Если он затянул с этим дольше двух месяцев, застройщик может по закону подписать односторонний акт приёмки-передачи без его участия. И тогда заставить застройщика впоследствии удовлетворить возникшие претензии будет непросто. Поэтому на всякий случай нужно отслеживать, не начался ли процесс приёмки квартир в вашем доме —  время от времени звонить застройщику, посещать его сайт, заглядывать на форум дольщиков вашего дома, если он существует.

Может случиться, что сначала застройщик сообщает вам, что квартира готова к передаче, а потом сам начинает тянуть время под разными предлогами. В этом случае вручайте ему под подпись или направляйте заказным письмом претензию по поводу его уклонения от передачи. Тогда застройщик не сможет переложить на вас вину за несвоевременную приёмку квартиры.

Смотровой лист

Итак, вы явились на приемку. У застройщика вам нужно получить смотровой лист, в котором вы будете фиксировать обнаруженные недостатки. Застройщик обязан его выдать, хочет он того или нет. Этот документ может называться и по-другому, но суть одна. Нет смотрового листа – нет нормальной приёмки.

10591678546_64283331c2_z Photo: waferboard

В смотровой лист вносят:

  • перечень недоделок и дефектов строительства, которые удалось выявить, со ссылками на СНиПы, их подтверждающие;
  • сроки устранения дефектов и информацию о том, кто за это будет отвечать.

Смотровой лист делается в двух экземплярах (для застройщика и дольщика), которые подписывают после осмотра квартиры и регистрируют у застройщика.

 

Как принять квартиру?

Принять квартиру у застройщика можно самостоятельно, если вы обладаете достаточными знаниями и опытом в этом вопросе. Если же есть сомнения, вы не уверены в своих силах, лучше заключить договор с экспертом, который поможет найти дефекты строительства и правильно оформить это документально. Стоит такая услуга недорого, от 50 руб./кв.м., но сэкономить позволяет значительно больше. Опытный эксперт может найти с десяток «скрытых» от вас дефектов. Полезно перед приёмкой своей квартиры узнать, какие недостатки у себя обнаружили ваши соседи по дому, ведь вероятность того, что у вас могут быть аналогичные недоделки — велика.

Напомним, что проверяют в первую очередь:

  • стяжку, потолок, стены – на наличие трещин, неровностей, отклонения от вертикали и горизонтали более положенного по СНиПам, высоту потолка;
  • особое внимание — монтажным стыкам и швам внешних стен, наличию протечек;
  • качество дверных и оконных проёмов, качество установки входной двери и оконных блоков, их работоспособность, фурнитуру;
  • стояки ХВС и ГВС на предмет протечек, работоспособность вентилей;
  • канализационные стояки и тройники;
  • батареи отопления, их крепеж и подключение к системе отопления;
  • вентиляцию, наличие вытяжки;
  • электропроводку, счётчик, автоматы, напряжение в сети;
  • если квартира сдается с чистовым ремонтом, проверяется качество этого ремонта.

27325175154_d781699038_z Photo: Брусника

Также рекомендуется произвести тщательный замер площади квартиры, пусть даже на момент приёмки в документацию уже внесены официальные результаты замера БТИ. Но перепроверить не повредит. Особенно с учётом того, что по ДДУ окончательные расчёты между дольщиком и застройщиком производятся по фактической площади квартиры.

О приёмке общедомового имущества

В соответствии с законом вы можете требовать, чтобы придомовая территория была обустроена, а все инженерные системы в доме нормально функционировали. Ведь при неработающих лифтах вам просто не удастся сделать ремонт на вашем, скажем, двадцатом этаже. Недоделанные общие холлы, лестничные пролёты, отсутствие освещения в подъездах, неработающий мусоропровод тоже доставят вам массу неудобств. Как и состояние кровли, подвала, технического этажа.

На практике приёмкой общедомового имущества обычно занимается управляющая компания. Застройщик вас будет убеждать, что это её сфера ответственности. Так-то оно так, но проблема в том, что если дом будет принят с недоделками, то устранять их придётся за счёт жильцов. В связи с этим квартплата может несколько лет быть значительно выше той, какой она была бы, если бы застройщик выполнил свои обязательства полностью. Не надо стесняться фиксировать недоделки по дому в смотровом листе, хотя менеджеры застройщика, скорее всего, будут против этого.

 

О разногласиях по поводу определения фактической площади квартиры

Одна из распространенных тем для спора с застройщиком – несоответствие общей площади квартиры по ДДУ и фактической. Немаловажно, что по условиям ДДУ обычно разница сверх 1 кв.м. компенсируется застройщиком или дольщиком друг другу в зависимости от того, меньше фактическая площадь, чем по ДДУ, или больше. И суммы тут могут получаться весьма существенные. Фактическая площадь определяется по обмерам регионального БТИ или федерального ФГУП РТИ перед приёмкой дома госкомиссией.

4814951522_b8c96d4201_z Photo: David Woo

Перед приёмкой квартиры по акту дольщик с застройщиком подписывают Дополнительное соглашение к ДДУ, где оговаривается доплата дольщиком конкретной суммы к цене ДДУ или возврат средств дольщику застройщиком, далее проводятся фактические выплаты по этому дополнительному соглашению.

При несогласии с обмерами БТИ дольщик может перепроверить все сам или обратившись к экспертной организации. И результат может не совпасть с данными БТИ. Обычно это мало что даёт, так как заставить БТИ исправить цифры в документации на дом чрезвычайно сложно. Но попробовать можно. Прецеденты изменения БТИ результатов обмеров в практике зафиксированы.

Ещё один нюанс – учёт площадей балконов и лоджий. Они могут учитываться застройщиком по условиям ДДУ без понижающего коэффициента, или же с общепринятым коэффициентом 0,3 для балкона и 0,5 для лоджии, или со своими собственными коэффициентами, или даже вообще не учитываться. Проблема всплывает как раз тогда, когда от дольщика требуют заплатить за излишки, а потом оказывается, что они возникли из-за включения площадей балконов в общую площадь квартиры без понижающего коэффициента. В основном такое практикуется в Москве, где в 2006 году для отсечения части очередников на получения жилплощади приняли закон, по которому площади балконов и лоджий полностью включаются в общую площадь квартиры. При этом в ст. 15 ЖК РФ прямо говорится, что общая площадь определяется «за исключением балконов, лоджий, веранд и террас». Несмотря на это, в судебной практике встречаются как решения в пользу дольщика, так и в пользу застройщика.

 

Акт приёмки-передачи

Смотровой лист – это предварительный документ. Основной же документ, по которому квартира передаётся от застройщика дольщику – акт приёма-передачи. Он фиксирует, что права на недвижимость и обязанность по её содержанию переходят новому владельцу, и является обязательным документом при регистрации права собственности.

15519758898_38506768a0_z Photo: Emily May

Единой формы для этого документа не существует, но обязательные графы есть. В акте должны быть указаны:

  • дата и место подписания акта,
  • реквизиты застройщика, паспортные данные дольщика,
  • почтовый адрес дома, номер квартиры, ее фактическая площадь,
  • претензии по качеству квартиры, сроки исправления дефектов,
  • гарантии застройщика в соответствии с законом,
  • передана ли квартира по акту или передача перенесена на более поздний срок.

Акт приёма-передачи подписывают после окончательных взаиморасчётов по ДДУ,  устранения дефектов или достижения договоренности с застройщиком.

После того, как вы подпишите с застройщиком акт передачи квартиры, распоряжаетесь ею вы, при этом на вас ложится и ответственность за её сохранность. Так что первое, что вам надо сделать после подписания акта и получения документов на квартиру — забрать ключи и как можно быстрее поменять замки, а то и входную дверь. Потом вас ждёт ремонт и оформление квартиры в собственность.

 

В случае отказа застройщика устранять недостатки

Приёмка квартиры запросто может пойти совсем не так гладко, как вы ожидали. Например, застройщик откажется подписывать смотровой лист, где бы фиксировались его обязательства по устранению недостатков. Разными способами он будет давить на вас, принуждая принять квартиру с недоделками. Он может настаивать на подписании акта приёмки в нужной ему редакции и давать понять, что никаких обнаруженных вами недостатков исправлять не собирается. Такое происходит достаточно часто.

274556859_984bb2713e_o Photo: Flemming Rasmussen

Хотя закон на стороне дольщика, но расчёт застройщика вполне понятен: дольщик долго ждал своей новой квартиры, теперь ему предстоит затратный ремонт, и поэтому он скорее пожертвует 50-100 тысячами рублей, чем будет вести тяжбу и оттягивать ремонт и вселение. Тут каждый решает для себя, что ему важнее: скорее получить квартиру и начать ремонт или заставить застройщика безвозмездно ликвидировать недостатки строительства. Не последнюю роль играет и то, насколько значительны дефекты, насколько сложна их ликвидация. Одно дело – заделать щель между стеной и потолком или поменять вентиль, и совсем другое – исправить проектные недостатки плохо работающей системы вентиляции.

Для дольщика возможен и такой вариант: подписать акт приёмки без замечаний, зарегистрировать право собственности, а уже после этого назначить экспертизу по качеству и требовать через суд компенсации. Правда, если дефекты очевидны и должны были быть выявлены во время приёмки, то для суда это будет поводом трактовать подписание акта как соглашение дольщика на приёмку с недостатками. Другое дело – скрытые дефекты. При их наличии шансы выиграть дело в суде увеличиваются.

Помните, что позиция застройщика тоже уязвима. Особенно неприятна для него выплата неустойки при неисполнении сроков передачи квартиры по ДДУ. В этом случае законом предусмотрены пени, которых может довольно много набежать при большой задержке сдачи. Кроме того, дольщик вправе по суду взыскать с застройщика компенсацию материального ущерба за вынужденный съём жилья в результате задержки с передачей ему квартиры, что тоже может вылиться в приличную сумму.

Иногда, ссылаясь на разные обстоятельства, застройщик просит не указывать дату в акте приёмки-передачи, что оставляет ему возможность вписать более раннюю дату. Для дольщика такой ход чреват ещё и тем, что коммунальные услуги придётся оплачивать с более раннего срока, а также, в случае неустойки за просрочку сдачи, застройщик минимизирует её сумму. Поэтому подписывать акт приёмки без указания даты не надо.

5113497019_47a9cb2ac0_z Photo: Dan DeLuca

 

Что по закону может потребовать дольщик при обнаружении дефектов

В соответствии с законом № 214-ФЗ дольщик может требовать:

  • устранения дефектов в согласованный с дольщиком срок;
  • уменьшения цены ДДУ и возвращения застройщиком части денежных средств по нему;
  • возмещения понесённых дольщиком расходов по ликвидации дефектов строительства, для чего заключается договор со строительной фирмой, фиксируются затраты и подаётся заявление в суд о возмещении;
  • взыскания неустойки за просрочку, если в результате задержки с исправлением дефектов строительства оказываются нарушены сроки сдачи квартиры по ДДУ .

 

Крайняя мера

В том случае, когда дольщика качество строительства не устраивает абсолютно, а застройщик не хочет или не может исправить недостатки строительства, дольщик имеет право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке и потребовать от застройщика не только полного возврата средств по ДДУ, но и выплаты процентов за пользование ими за весь срок, прошедший с оплаты договора.

5369301947_7d7b613f49_z Photo: nist6dh

Но нужно понимать, что даже при положительном решении суда фактически получить деньги с застройщика окажется затруднительно. А само судебное разбирательство может быть весьма непростым и  — с переносами и апелляциями — надолго затянуться.

 

Проблемы с взысканием неустойки и прочих выплат от застройщика по суду

В подавляющем большинстве случаев у дольщиков к застройщику обнаруживаются те или иные претензии, которые касаются и нарушения сроков передачи по ДДУ, и вопросов к качеству строительства. Но на выплату компенсации застройщики — как мелкие, так и известные строительные компании — идут крайне неохотно.

Существуют схемы финансирования через группу взаимосвязанных организаций, когда застройщик получает средства на строительство исключительно по кредитам. При продаже застройщиком квартир деньги оказываются у кредитора по договору каких-либо услуг или процентам за кредит. Как результат — с застройщика нечего взять на неустойки, штрафы и исправление дефектов строительства.

Утешаться можно тем, что законодательство год от года ужесточает требования к застройщику, уменьшая возможности финансовых манипуляций, что вынуждает застройщика и недостатки строительства исправлять, и неустойку выплачивать.

Алиса Орлова

08.08.2016