Покупка квартиры по доверенности. Насколько безопасно?

Покупка квартиры на основании доверенности — дело довольно рисковое. Соглашаясь на подобную сделку, вы покупаете кота в мешке. И будет ли этот кот чистокровных английских кровей или окажется блохастым Васькой из подворотни, узнаете только потом. Как же быть в такой ситуации, и на что обратить внимание? Разбираемся.

Из истории вопроса

В основном все сделки с недвижимостью проводят собственники жилья. Но бывают ситуации, когда хозяин квартиры выписывает доверенность третьему лицу, хотя процент таких сделок невелик. Кто прибегает к помощи посредника в квартирном вопросе? Собственники квартир, проживающие за рубежом, люди преклонного возраста, одинокие, тяжелобольные, а также юридически неподкованные граждане, не горящие желанием разбираться во всех тонкостях продажи недвижимости.

2 Иллюстрация: Полина Васильева

Покупатель всегда рискует. Приобретая недвижимость на вторичном рынке, каждый испытывает страх того, что его жильё окажется с тёмным прошлым (арест, залог, ипотека), а некое заинтересованное лицо подаст в суд на расторжение сделки и попросит его вернуть. Что тогда? Покупатель останется на улице без денег и без квартиры — гол как сокол.

Безусловно, сделка может пройти без проблем, и вы останетесь «в наваре». Но не стоит забывать, что в сделку может быть очень легко включена мошенническая схема, неучтенные родственники, наследники, разбирательство между доверителем и доверенным лицом (например, если квартира была продана по меньшей стоимости, нежели ожидал доверитель). И как итог — ваш квартирный вопрос решается в суде.

Но правосудие может встать на вашу сторону. В законе даже есть понятие «добросовестный покупатель» (статья 302 ГК РФ), однако вам придётся очень сильно постараться, чтобы доказать в суде, что он – это вы. И даже доказав свой добросовестный «титул», вы всё равно подвергаетесь риску, уж слишком много подводных камней в сделках по доверенности.

Предоставленные суду доказательства того, что на момент заключения сделки вы пытались себя обезопасить, а потому знакомились с непосредственным продавцом, уточняли у него причины продажи недвижимости, сами осматривали жилище, собирали необходимые бумаги, а также «проявили разумную осмотрительность при заключении сделки», всё же не снижают риск остаться без денег и жилья.  К том у же, несмотря на вынесенное решение, суд – это нервы, бюрократия, потерянное время и, безусловно, лишние затраты. Оно вам точно надо?

 

Учимся читать документы между строк

Любая операция, в которой замешаны крупные деньги, создает благоприятные условия для совершения всевозможных махинаций со стороны посредников сделки. Чтобы не посыпать завтра голову пеплом, необходимо уже сегодня обратить внимание на следующие детали.

 

  1. Документы на недвижимость

Перво-наперво стоит основательно проверить подлинность предоставляемых документов, потому что подмахнуть подпись, подготовить необходимую «левую» бумажку просто и незатратно. Относиться к проверке документов необходимо со всей тщательностью, ведь махинации с бумагами стоят на первом месте у недобросовестных продавцов.

Документы доверенного лица (паспорт, регистрация) должны быть кристально чистыми, подлинными и обязательно зарегистрированным на территории РФ. Это даст вам уверенность, что доверенное лицо — не заезжий гастролёр и не сбежит в бывшую советскую республику после получения денег.

Обязательно проверьте, не истёк ли «срок годности» доверенности и не отозвана ли она, имеет ли юридическую силу. Доверитель может отозвать свою доверенность, не сообщив об этом своему доверенному лицу. Представьте: состоялась сделка, вы оформили квартиру, и тут появляется её законный хозяин, требующий выметаться из квартиры — между прочим, на законных основаниях.

Обязательно поговорите с собственником, чтобы исключить возможность его смерти. Заодно поинтересуетесь, не стоит ли он на учёте в психбольнице.

Не менее важно проверить в реестре нотариусов фамилию того, кто заверил доверенность. Бывает и такое, что нотариус уже давно не нотариус.

До заключения сделки обязательно поговорите с хозяином квартиры. Во-первых, лично с ним вы сможете обсудить волнующие вас вопросы, уточнить все нюансы, ну а во-вторых, исключите возможность его смерти. Да, статья 188 ГК РФ аннулирует доверенность в случае «смерти гражданина, выдавшего доверенность». Заодно поинтересуетесь у живого хозяина, не стоит ли он на учёте в психбольнице или наркодиспансере. Зачем это нужно? Для вашего успокоения и для суда (на всякий случай) в доказательство вашей добросовестности (вы же пытались себя обезопасить, наводили справки).

Если уж есть доверенность, она непременно должна быть генеральной. И желательно без права получения денег доверенным лицом. Все деньги – собственнику квартиры на руки! И настоятельно рекомендуется получить от него расписку о том, что деньги такого-то числа в такой-то сумме получил. Если подобное невозможно, хорошо бы, чтобы прописывалась цена продаваемой квартиры. Ведь если доверенное лицо продаст квартиру за 4 миллиона, а не за 5, как хотел собственник, то последний подаст в суд и будет оспаривать сделку. Что получим? Стресс и возможность лишиться приобретенного жилья.

 

2. «Родословная» жилья и претенденты на собственность

Приобретая квартиру, покупатель должен «поднять» домовую книгу. Нет ничего зазорного в том, чтобы уточнить ряд вопросов: в чьей собственности недвижимость находилась раньше и в чьей — на текущий момент; жили когда-нибудь здесь незарегистрированные граждане,  кто пописан в квартире в настоящее время.

Необходимо учитывать и человеческий фактор, а именно — фигурировали ли в этой квартире несовершеннолетние дети, родственники в «местах не столь отдаленных» или находящиеся на лечении в психбольницах. На купленную вами квартиру могут претендовать бывшие супруги. Да, и они тоже! Несмотря на то, что хозяева находятся в разводе, Семейный кодекс гласит, что имущество нажитое в браке – совместное. Даже если квартира оформлена на одного из них, не удивляйтесь, если бывший супруг, мнения которого не спросили, потребует аннулировать сделку, признав её недействительной.

Проблемы могут возникнуть даже при покупке квартиры у большой семьи. Предположим, есть родители и двое детей. Квартира – в долях. Продавец, к примеру, папа. Он общается с покупателями, собирает необходимые документы, а от всей оставшейся семьи – доверенности. И вроде бы все закончилось хорошо, квартира продана, а вот с детьми резко отношения испортились и они подают в суд: «Верните наш дом, папа заполучил доверенность обманным путем».

Не стоит также забывать, что с купленным жилищем придется распрощаться в том случае, если оно выбыло из владения вопреки воле прежних владельцев.

 

3. Сшит колпак не по-колпаковски

Приобретая по доверенности жильё, не забудьте уточнить у хозяина квартиры, совершалась ли перепланировка, были ли перенесены коммуникации? Любые изменения на квадратных метрах должны быть проведены после одобрения соответствующими отделами и управлениями администраций муниципалитетов и Госжилинспекции (ст. 26, п. 1. жилищного кодекса РФ: «перепланировка жилого помещения проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления»).

Излишняя самостоятельность в этом деле наказуема. За самовольную перепланировку жилого помещения его собственник понесёт ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ, то есть заплатит штраф от 2 000 до 2 500 руб. Кроме того, он получит предписание с требованием вернуть квартиру в первоначальное состояние, последствия неисполнения которого гораздо серьёзнее — есть шанс даже лишиться жилья.

Ангелина Беркут

16.06.2016