Главные долгострои Москвы

Откуда вообще берутся долгострои? В большинстве случаев — это последствия экономических потрясений. Поэтому объекты московского долгостроя, коих, кстати, немало, можно легко разделить на две группы: первая образовалась после 90-х годов, вторая – после кризисов 2008 и 2014 годов. Но какие столичные объекты недвижимости побили все рекорды по длительности строительства и всё ещё далеки от завершающей стадии? И есть ли надежда?

 Photo: dfc works

Сколько всего долгостроев в Москве?

Все долгострои столицы находятся «на учёте» и внесены в единый документ. В открытом доступе перечня нет, но известно распределение этих объектов по округам. На конец 2016 года в столице насчитывалось 289 объектов долгостроя, а вообще, начиная с 2011 года, когда был создан перечень, в нём упоминалось 669 объектов. Надо сказать, что большая часть столичного долгостроя – нежилые объекты, жилых – единицы, и в Московской области этих единиц заметно больше, чем в Москве.

Что вообще считать долгостроем?

Как ни странно, несмотря на богатую историю долгостроев в нашей стране, чёткого определения долгостроя по-прежнему не существует. Скажем, если сдачу жилого дома задерживают больше, чем на год, то, в общем,его уже можно считать долгостроем. А вот что касается нежилых объектов, то в упомянутый перечень обычно включают те, строительство которых заморожено, и требуется найти решение для его возобновления. Иногда объекты из перечня исключают, но это совершенно не означает счастливой участи объекта. Поводом для исключения может быть как его введение в эксплуатацию и возобновление работ на стройплощадке, так и признание строительства нецелесообразным, в результате чего оно отменяется.

 Photo: David Spinks

Почему объекты становятся долгостроями?

Причины разные, но в общем их можно разделить на три группы:

  • у застройщика возникли финансовые проблемы,
  • у застройщика возникли проблемы правового характера,
  • застройщик изначально был мошенником и в принципе не собирался доводить объект до сдачи.

 

Какие из московских объектов недвижимости строятся дольше всех?

БЦ «Оружейный» (начало строительства — 2006 год)

В конце 2016 года наконец-то закончилось строительство одного из самых известных московских долгостроев – высотного здания недалеко от пересечения Долгоруковской улицы и Садового кольца — БЦ «Оружейный». Огромная 129-метровая башня, этакий затейливый гибрид американского небоскрёба из стекла и бетона и сталинской высотки, размещена тут явно не к месту – и смотрится довольно нелепо, и транспорту мешает, несмотря на то, что шестиярусная подземная парковка рассчитана на 1300 лишним автомобилей. Дело в том, что въезд и выезд с неё здесь организовать без ущерба для транспортного потока просто невозможно.

 Photo: Soham Banerjee

После смены городских властей в 2010 году рассматривался вопрос о сносе недостроенного здания, но ломать — не строить, слишком уж велика оказалась компенсация застройщику. Высотку начали возводить в 2006 году во время лужковского строительного бума, а в 2008 году работы приостановили из-за финансовых проблем застройщика, компании «Донстрой», и возобновлено оно было только в 2011 году структурами Алишера Усманова. В середине 2015 года было объявлено о вводе здания в эксплуатацию, но работы, в том числе и водружение 35-метрового шпиля, продолжались до конца 2016-го.

Говоря откровенно, в общем-то, не такой уж и долгий долгострой получился, бывали и похлеще на нашей памяти. А уж с самым известным долгостроем современности – храмом Саграда Фамилия в Барселоне и вовсе не сравнишь. Правда, с этим архитектурным шедевром по срокам строительства вообще ничто не сможет сравниться — началось оно в 1882 году, закончить планируют к 2026 году. Правда, главная причина долгостроя там в том, что возводится храм только на частные пожертвования.

Долгострои у Белорусского и Павелецкого вокзалов (ачало строительства — 2002 год)

В Москве было два известных любому москвичу долгостроя, которые уже стали казаться вечными. Гости столицы тоже их по достоинству оценили, поскольку оба находились на привокзальных площадях – Белорусского и Павелецкого вокзалов. Но долгострой у Белорусского на сегодня практически ликвидирован, хотя в результате гора родила мышь – вместо многоярусной развязки итогом долгих лет строительства явилась скромная парковка в полторы сотни машиномест. Впрочем, вопрос о подземном паркинге и реконструкции путепровода через Октябрьскую железную дорогу, похоже, просто отложен на некоторое время, так что стройка там ещё, по всей видимости, будет.

Долгострой у Павелецкого продолжает держаться и имеет шансы стать местным рекордсменом, поскольку на сегодня решения по нему нет. Напомним, что огромная яма у вокзала появилась после того, как в 2002 году здесь решили построить крупнейший в Европе четырехуровневый торговый центр. Но у основного инвестора, казахского миллиардера М. Аблязова, возникли большие проблемы на родине, и в 2008 году на этапе котлована стройка встала. Расконсервировать её, передав другому инвестору, до сего времени не удаётся из-за огромных компенсаций, предусмотренных контрактом. Если доживём, может быть и увидим на этом месте подземную парковку.

 Photo: mos.ru

«Женский центр» Элины Быстрицкой (начало строительства — 2003 год)

Ещё один долгострой в районе Садового кольца, который видели почти все москвичи, но информация о котором крайне скудна – «Женский центр» Элины Быстрицкой на углу Цветного бульвара и Садового кольца, неподалеку от упоминавшегося другого долгостроя, БЦ «Оружейный». Наверное, каждый проезжающий мимо замечал это почти достроенное, но брошенное и ветшающее здание оригинальной архитектуры с обильным зеркальным остеклением.

Землю под проект правительство Москвы выделило ещё в 1993 году. Но выделить — ещё не значит построить. Поскольку собственных средств Быстрицкая на центр не имела, а с инвесторами договориться не получалось, строительство началось только в 2003 году с помощью печально известного КТ «Социальная инициатива». Печально известного — потому что за обман многочисленных дольщиков его владельца Н. Карасёва настигла суровая рука закона, что, в общем, даже хорошо, но вот сама стройка встала, что плохо. Позже господина Карасёва сменили другие предприимчивые господа, а дальше — бесконечная череда судебных процессов, необеспеченные векселя, банкротство, сомнительный конкурсный управляющий и так далее. До сих пор судейские баталии продолжаются, а симпатичное, почти достроенное здание в центре Москвы, продолжает удивлять прохожих своей явной заброшенностью.

 Photo: Carlos Castro

Телецентр на Шаболовской (начало строительства — 1986 год)

Один из двух рекордсменов московского долгостроя — 14-этажное здание телецентра возле метро «Шаболовская». Его начали строить ещё в советские времена, в 1986 году, так что этот долгострой уже справил свой 30-летний юбилей. Судьба здания сложна, загадочна и грустна. Сначала ему полагалось быть главной резиденцией советских военно-космических сил, потом его решили отдать под телецентр, а в 90-х уже почти построенное здание законсервировали из-за отсутствия финансирования.  Что помешало за прошедшие годы его достроить – разобраться сложно. Хотя какая уже разница? Нынешний его владелец — А. Егиазарян  — находится в международном розыске, а представители Егиазаряна, заявляют о том, что здание ему не принадлежит, что совсем уж странно. В общем, непонятные игры вокруг долгостроя продолжаются.

Больница в Ховрино (начало строительства — 1980 год)

Зато, похоже, наконец прояснилась судьба другого московского долгостроя-старожила – больницы в Ховрино на Клинской улице. Началось возведение аж в олимпийском 1980 году, а в 1985 было остановлено. Как оказалось, насовсем. Заброшенное с тех пор здание оригинальной трехлучевой формы привлекало к себе различных сталкеров и руферов и имело нехорошую славу из-за нескольких несчастных случаев. Восстановлению оно не подлежит, так как законсервировано не было и за прошедшие годы пришло в негодность. С 2009 года долгострой стал собственностью города Москвы, и вот в конце 2016 принято решение о его сносе за счёт московского бюджета и строительстве на этом месте жилых домов.

 Photo: Munroe

Деловой центр «Зенит» (начало строительства — 1991 год)

Ещё один долгострой из 90-х – деловой центр «Зенит», 22-этажное здание в футуристическом стиле со сплошным фасадным зеркальным остеклением синего цвета, известное в народе как «синий зуб». Здание активно строилось итальянской фирмой под гарантии итальянского государственного агентства с 91 года. К 1995 году здание было почти достроено, но сгубило его то, что руководство фирмы-подрядчика оказалось в итальянской тюрьме, а счета заморозили. Ещё к этому времени вследствие бурных событий начала 90-х начались споры по вопросам собственности. В итоге разрешилось всё тем, что Внешэкономбанк в 2006 году покрыл долг по строительству здания перед итальянцами, после чего приватизация здания очень быстро была признана по суду незаконной, и оно стало государственной собственностью. Но только в 2016 году Правительством России наконец принято решение о том, что многострадальный объект должен быть достроен к 2021 году.

 Photo: Sidik iz PTU

Объекты СУ-155

Причиной появления большого количества жилого долгостроя не только в Москве, но и в других регионах, стало банкротство в 2016 году крупнейшего российского застройщика СУ-155. Компанию подвело то, что в кризис она вступила со слишком большим количеством строек при дорогих кредитах. Ещё одна причина в том, что компания лишилась инвестиций по госзаказу на строительство жилья для военнослужащих. Его потеря после смены руководства Минобороны оказалась для СУ-155 катастрофической. Санацию кампании после банкротства проводит банк «Российский капитал», он же в основном и достраивает незавершенные объекты. Наследство «СУ-155»  — полторы сотни недостроенных домов в 14 регионах. Общее количество пострадавших дольщиков — около 30 тысяч человек.

В Москве таких объектов – шесть. Первый из них — по адресу квартал 69, корп. 2 в Фили-Давыдково — уже готов к сдаче в начале 2017 года. Остальные планируется достроить в 2017-2018 годах, но задержка связана не с деньгами, которые на строительство есть, а с необходимостью урегулирования отношений в правовой области.

ЖК «Триумфальный» (начало строительства — 2006 год)

Один из самых древних и самый громкий на сегодня московский жилой долгострой – ЖК «Триумфальный» (бывшая «Кутузовская миля»). С 2002 года ЗАО «ФЦСР» по контракту с московским правительством занималось расселением пятиэтажек и готовила проект на строительство на их месте квартала домов. В 2006 году к проекту присоединился ещё один инвестор – «Миракс-груп» небезызвестного Сергея Полонского.

 Сергей Полонский во время своей голодовки, устроенной у ЖК «Кутузовская миля» в знак протеста против захвата стройки  представителями «ФЦСР». Photo: Dinozaurus

Проект «Кутузовская миля» отличался масштабами: он включал три 47-этажных башни, предназначенных под офисы, и три 42-этажных – под жильё. Корпуса располагались вдоль Кутузовского проспекта, откуда и появилось название проекта. Продажа квартир началась в 2007 году по предварительным договорам купли-продажи, а не по действующему уже тогда закону 214 ФЗ. Но в кризис 2008 года Полонский вывел из проекта больше половины средств, полученных от покупателей. Финансирование прекратилось, стройка встала, ЗАО «ФЦСР» расторгло контракт с Полонским, который пытался оспорить это в суде, но в итоге проиграл. Сложности в урегулировании ситуации добавляло то, что один из корпусов строился Полонским по изменённому проекту, не согласованному с московскими властями, а также наличие 181 семьи, временно переселенной из снесённых пятиэтажек и ждущих переселения в строящиеся корпуса. Сроки сдачи комплекса всё время переносились, да и сам Полонский попал под суд по обвинению в хищении средств дольщиков. Многострадальный корпус 18 на ул. Кременчугская, строительство которого не велось с 2011 года, начали достраивать этим летом. Застройщик всё тот же – ЗАО «ФЦСР». Срок сдачи – 4-й квартал 2018 года. Сто с лишним обманутых дольщиков наконец смогут получить своё жилье. И, кстати, планируется строительство новых корпусов квартала.

ЖК «Малыгина, 12» (начало строительства — 2005 год)

Другой долгострой-старожил, правда, не столь известный – ЖК «Малыгина, 12» в районе Лосиноостровский — разноуровневый многосекционный дом бизнес-класса на 137 квартир (застройщик – ЗАО «Финансовая корпорация»). В 2010 году строительство прекратилось из-за отсутствия средств у застройщика, а в 2014 он был признан банкротом.

 Photo: Rusaila Bazlamit

Ситуация, в общем, типовая, но случай неординарен тем, что ТСЖ дольщиков добилось разрешения на достройку дома своими силами, для чего потребуется около 120 млн. рублей. Кроме сложностей с финансированием, на которое большинству дольщиков придётся брать кредит, есть и другие, в частности — с оформлением права на земельный участок и подключением к теплосети. Пока сложно говорить о конкретных сроках сдачи дома, но московские власти пытаются помочь собственникам жилья в этой непростой ситуации.

«Царицыно-1» и «Царицыно-2» (начало строительства — 2008 год)

Самый крупный московский долгострой, безусловно – «Царицыно-1» и «Царицыно-2». Это вообще крупнейшая московская стройка последних лет: в составе «Царицино-1», первой очереди проекта — 15 жилых домов на 5560 квартир, в «Царицино-2» — 11 домов на 3815 квартир.

Продажа квартир началась в 2008-м, а за два года до этого зерновая компания «Настюша» приобрела Московский комбинат хлебопродуктов (МКХ), производство вывела в другое место, а на освободившейся территории было решено возвести жилой квартал, при этом в роли застройщика выступил само ОАО МКХ. Первую очередь, «Царицино-1», планировалось достроить полностью в 2013 году. Но из-за кризиса 2008 года зерновой компании пришлось спасать основной бизнес, переводя на эти цели средства от продажи квартир.

К 2012 году строительство затормозилось. Часть домов была сдана, но по остальным корпусам образовалось значительное отставание в сроках строительства. Несмотря на всё, застройщик сумел получить в 2013 году разрешение на строительство «Царицино-2», и стройка переместилась туда, поскольку там шли продажи и поступление средств от них. 

 Photo: Yisong Yue

В «Царицино-1» шесть корпусов сданы уже давно, по большинству других работы несколько лет практически не велись, хотя этап монтажа зданий завершён. Количество обманутых дольщиков – около 1800, и части из них всё-таки удалось через суд взыскать с застройщика компенсацию за срыв сроков сдачи. К концу 2016 года сдано ещё два корпуса на 578 квартир. А вот срок сдачи оставшихся семи в очередной раз сдвинут, теперь – на середину 2017 года. 
«Царицино-2» тоже успел стать долгостроем, поскольку первоначальным сроком сдачи значился конец 2015 года. Для того чтобы ОАО МКХ смог завершить строительство, московские власти согласовали ему увеличение жилой площади комплекса. Была проведена реструктуризация банковского долга по кредитам, а в 2016 году в «Царицино-2» назначили нового генподрядчика объекта — СК «Стратегия». Срок сдачи большинства корпусов «Царицино-2» – 4-й квартал 2017 года, хотя строительство нескольких из них в первом квартале только начнётся на уровне фундамента, к тому же до сих пор технические условия на инженерные коммуникации не согласованы. Дольщики «Царицино-2» мечтают, чтобы их дома были сданы хотя бы к концу 2018 года. Пока генподрядчик вкладывает в строительство собственные средства, и стройка идёт, но будет ли достаточным дальнейшее финансирование со стороны инвестора – как говорится, возможны варианты.

ЖК «Терлецкий парк» и ЖК «Академ-Палас» (начало строительства — 2005 и 2004 год)

В конце 2016 года Москомстройинвест обратился в прокуратуру по поводу  мошенничества со стороны застройщиков ЖК «Терлецкий парк» и ЖК «Академ-Палас», так что судьба строек пока неизвестна.

 Photo: Lynn Lin

ЖК «Академ-Палас» — это комплекс из трёх корпусов класса премиум по адресу проспект Вернадского, 78 (застройщик – ЗАО ОСК). Началось строительство в 2005 году, сдать объект обещали в июне 2014 года, но потом всё пошло по стандартной схеме — стройка несколько раз замораживалась, а с мая 2014 года и вовсе прекратилась из-за судебных споров между застройщиком и МИРЭА, на территории которого строился комплекс. К тому времени готовность комплекса составила лишь 56%. В Москомстройинвесте заявляют, что после продления разрешения на строительства до июня 2018 года препятствий для продолжения работ у ЗАО ОСК нет, но при этом строительство почему-то не ведётся. В случае банкротства застройщика возможна передача объекта для достройки объединению его дольщиков.

ЖК «Терлецкий парк» (бывшие «Московские окна») относится к классу «комфорт+» и состоит из двух монолитных корпусов переменной этажности на 1334 квартиры. Строится этот многострадальный ЖК по адресу Новогиреевская улица, 5 с 2004 года, а заказчиком строительства выступило аж Министерство обороны. Конкурс на застройку выиграла компания «Русская недвижимость», но в 2006 году её сменило АО «Глобинвест» — детище известного девелопера Михаила Бабеля. 

В 2008 году начались неприятности. АО «Глобинвест» погрязло в долгах, деньги с его счетов изымались через исполнительное производство. Застройщик попытался оживить процесс продажи квартир, переименовав комплекс. Помимо этого он добился изменения проекта, увеличив число квартир за счёт уменьшения их площади и повышения этажности корпусов. Но в итоге полученные от новых продаж деньги тоже использовались не по назначению. Кроме того, средства выводились за счёт оформления продаж на подставные компании, и сейчас есть подозрения в двойных продажах.

 Photo: Angus Fraser

На конец 2016 года денег для завершения строительства у застройщика попросту нет, а владелец комплекса взят под стражу по обвинению в мошенничестве. Кстати, кроме дольщиков застройщик должен ещё 300 млн. рублей правительству Москвы, и это далеко не все его долги. Часть дольщиков подала заявления на банкротство компании, в реестр пострадавших уже внесено 72 человека, но число точно будет расти. Деятельность застройщика приостановлена, и кто будет достраивать комплекс – пока неизвестно.

У кого ещё есть проблемы?

ЖК «Ново-Никольское», ЖК «Марьино Град», ЖК «Спортивный квартал», ЖК «Sky House», ЖК «Шишкин лес». По ним планируются проверки на предмет нецелевого использования средств дольщиков.

Что делают власти для улучшения ситуации в долевом строительстве жилья?

В Москве долевое строительство курирует Москомстройинвест. За последние шесть лет с его помощью, по его же данным, квартиры получили 8 тысяч дольщиков проблемных объектов. Для избежания долгостроя ужесточается контроль сроков строительства, а при их нарушении законом предусмотрены существенные штрафные санкции, вплоть до изъятия объекта у застройщика — этот пункт стал обязательным для инвестконтракта между муниципальными властями и инвестором.

Ещё одна свежая хорошая новость — в конце 2016 года правительство России приняло постановление о создании «Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства». С начала 2017 года все застройщики должны будут делать отчисления в фонд, который станет финансировать недострой в случаях, когда застройщик окажется банкротом. Так что дольщики станут куда более защищёнными.

Алиса Орлова

16.01.2017